중도금 대출이 막히거나 모자라면 어떻게 되나요? 분양 잔금 Q&A 8가지

분양 중도금 대출이 모자라면 부족분은 계약자가 직접 내야 하고, 입주 때 잔금대출은 집값 70%·소득 기준·6억원 상한 중 가장 낮은 값까지만 나옵니다.

• 공고문은 중도금 대출이 불가능하거나 한도가 부족하면 직접 납부한다고 안내합니다.
• 대출 가능 여부와 한도는 금융기관 심사로 정해집니다.
• 이 답은 2026년 10월 기준이며, 입주는 2028년 8월 예정이라 그때 규정은 다시 확인해야 합니다.

중도금 이자후불제는 입주 지정 기간 직전 이자 납부일까지 사업주체가 대출이자를 대신 내고, 그 이후 이자는 계약자가 내는 방식입니다.

• 잔금 때 대신 낸 이자를 갚아야 입주할 수 있습니다.
• 이자를 없애 주는 제도가 아니라 내는 시기를 뒤로 미루는 구조입니다.

계약금 5%를 모두 내면 중도금 대출을 받을 수 있습니다(공고문).

• 계약금은 5%이고, 대행사 안내로는 계약 시 500만원을 내고 나머지는 7일 이내에 냅니다.
• 1회차(2026.2.27)와 2회차(2026.7.3)는 이미 지났습니다. 대행사 안내로는 신규 계약 후 대출 실행까지 약 1개월이 걸리고, 계약 후 진행 시점을 알려 줍니다. 지난 회차를 어떻게 정리하는지는 확인 후 안내드립니다.

아니요. 금융위원회 6·27 대책은 수도권 주택구입 주택담보대출을 최대 6억원으로 제한하면서 중도금 대출은 제외하고, 잔금대출로 전환할 때 6억원을 적용합니다.

• 6·27 대책은 2025년 6월 27일 발표, 6월 28일 시행되었습니다.

분양가 7억 7,000만원 아파트의 잔금대출은 집값 기준 70%인 5억 3,900만원이 한도이고, 소득 기준에 따라 그보다 줄어듭니다.

• LTV(집값 대비 빌릴 수 있는 비율)는 무주택자가 비규제지역에서 받으면 70%, 규제지역이면 40%입니다.
• 김포는 2026년 7월 기준 경기도 규제지역 15곳에 들어 있지 않아 비규제지역으로 계산했습니다(헤럴드경제 2026.6.29).
• DSR(총부채원리금상환비율)은 연소득 대비 모든 대출의 1년 원리금 비율이며 은행은 40%까지 허용합니다.

분양가 7억 7,000만원에 발코니 확장 2,600만원을 더한 7억 9,600만원 중, 연소득이 1억원이면 직접 마련할 돈은 약 2억 9,500만원입니다.

• 5억 3,900만원을 다 받으려면 연소득이 약 1억 760만원은 되어야 합니다(변동금리 기준).
• 5년 주기형처럼 고정 기간이 긴 상품은 스트레스 금리가 줄어 약 8,880만원, 금리가 21년 이상 고정되는 상품은 약 7,720만원이면 됩니다.

네, 발코니 확장, 유상옵션, 중도금 이자 정산, 세금이 분양가와 따로 들어갑니다.

• 84㎡ 발코니 확장은 2,600만원이며, 계약 시 10% 260만원, 입주 시 90% 2,340만원을 분양가와 별도 계좌로 냅니다.
• 유상옵션은 분양가에 포함되지 않고 분양계약과 별도로 계약하며, 계약 후에는 변경·해제할 수 없습니다.

네, 수도권에서 주택담보대출로 집을 사면 6개월 이내에 전입해야 합니다.

• 6·27 대책(2025.6.27) 기준이며, 입주 때(2028년 8월 예정) 규정은 다시 확인해야 합니다.